初めての不動産売買はここではじめよう

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不動産の売買には事実上の専門家が必要になります

動かすことができない土地や建物である不動産はもっとも売買が難しい資産となります。その理由の1つはそれ自体が非常に高額であること、そして様々な法規制の壁が介入しているからです。この難しい売買を行うためには、まずそれを行える専門家の存在が要求されます。その専門家は宅地建物取引免許を取得している不動産売買仲介業者となります。ただしすべてこの仲介業者に依頼しなければならないわけではなく、法律では個人間の売買も可能となっています。しかし現実に仲介業者を介さない個人間での売買はほとんど行われていません。この個人間での売買が行われていない理由の1つは手続きの複雑さとなります。手続きを行うには売買契約書を用意して決められた書式に従って数多くの取り決め記載が要求されることとなります。

その数多くの取り決め記載では売買代金や手付金の支払、所有権の移転や物件の引渡などがあります。そしてさらに難しくしているのが固定資産税の精算や抵当権の抹消、そして万が一何か悪いことが発覚した場合の瑕疵担保責任をどうするかなどの課題となります。瑕疵担保責任は売主と買主との間の直接的なトラブルになりやすく、これらを専門知識のない素人が行うのは事実上不可能に近い状態となります。それだけではなくて重要事項の説明も行わなければならないなどの手間と時間が生じます。そのため宅建の免許がある仲介業者の専門家の存在が必要になります。なおこの専門家に依頼する場合は商売となりますので、当然売却が成立すれば報酬を支払う必要が生じます。この報酬は法規定で上限が決められていて、200万円以下なら売却価格の5パーセントが、200から400万円ならば4パーセント、400万円以上なら3パーセントとなっています。

なおその不動産の売買が成立した場合、買主に対しては不動産取得税が別途発生することとなります。この取得税は契約金額で決まるのではなくて評価額を基準に決定されます。そのため投げ売り状態で格安で購入した場合は想定以上の金額となるかもしれません。いずれにしても買主もその物件の売却価格だけでなくて評価額も事前に知っておく必要があります。一方で売主に対しては契約時に印紙税が、確定申告時に譲渡所得税と住民税が課税されることとなります。印紙税は1万円以上に対して課税されて9段階ありますが、平成29年度が終わるまでは500から1000万円ならば5000円、1000から5000万円での契約ならば1万円となります。一方で譲渡所得税と住民税は5年以下の保有かそれ以上かで税率が異なります。基本的には5年以下だと短期譲渡としてみなされて合計で39パーセントが、5年以上だと合計で20パーセントが課税となります。